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當股東不如做房東:家外有“家”

——殷實家庭巧理財

個案背景:

趙先生是一家公司的高級管理人員,除了一套已經擁有產權的130平方的住房以外,另有家庭積蓄40萬元。這幾年,為了確保家庭資產的增值,趙先生炒過股,參與過民間借貸,但由于股市一度走低,民間借貸又經常遇到“借錢容易要賬難”等問題,結果不但沒有使家財增值,反而出現了一定幅度的縮水。趙先生認為:目前高收益、低風險的投資渠道幾乎無處可尋,存銀行又對較低的利率能否抵御物價上漲帶來的貶值風險心存顧慮,聯想到中國人特有的“置業”情結,他便產生了轉向房產投資的想法。但趙先生對房地產投資可以說一竅不通,有點“老虎吃天,無從下嘴”的感覺,為此他特意找到專業理財師為他指點迷津。

理財師投資分析:

近年來,百姓的投資渠道逐步拓寬,但真正能夠確保家財增值、并且年收益高于銀行貸款利率的項目可謂鳳毛麟角。多數家庭購買國債、參加儲蓄的年投資收益率一般在2%左右,有的還因投資不當造成收益的“負增長”。所以,趙先生在炒股這條路走不通的情況下,及時尋求其他收益高的投資渠道無疑是明智之舉。這幾年,我國的房地產市場一直呈現了波浪式升溫的勢態,留意一下身邊的朋友,誰要是在幾年前獨具慧眼多買了套房子,其房產升值帶來的收益肯定讓你羨慕不已。現在房價雖然穩步攀升,但除了一些被刻意炒作、房價短期內已經大幅攀升的地區或地段以外,只要投資得當,選準潛力位置,應當說投資房產還是有錢可賺的。趙先生家底殷實,完全可以在有住房的基礎上,根據自己的情況再適當購置住宅商品房、二手房或沿街商業房,體驗一下家外有“家”、坐收房租的愜意感覺。

理財師投資建議:

方案一:購買住宅商品房

避開房價較高的黃金地段,如果商品房的均價為2200元/平方(按中小城市或大城市郊區房價標準),以現有40萬元積蓄可購買3套60平方的兩居室新住宅房或竣工五年內的二手房,然后以每套每月500元的租金對外出租,則三套房子的年房租總收入為18000元,租房的年收益率為4.5%(在所購商品房周圍有CBD或白領客戶較多的情況下,房租收益還會相應提高)。另外,如果本年度該地區房產價格上漲5%,則趙先生的投資總收益會接近10%。

方案二:購買沿街商業房

沿街商業房的售價一般會在每平方4000元以上,雖然價格較高,但租金也會水漲船高。如果商業房的售價為每平方5000元,40萬元可以購買兩套40平方的門面房,每套月租金為1000元,則每年租房的收益為24000元,實際年收益率為6%。本年度該地區房產價格如果上漲5%,則投資總收益會達到11%。

方案三:借雞生蛋,加大投資“砝碼”

以現在自住的房產作抵押,可以從銀行獲得貸款20萬元,加上40萬元的積蓄,可以購買40~50平方的沿街商業房三套。其房租總收入為:3套×1000元×12個月=36000元,扣除20萬元的貸款利息20萬元×4.77%年利率=9540元,則趙先生的實際投資收益為36000元-9540元=26460元,投資總收益率達到6.6%。考慮房產升值的收益,這種“借雞生蛋”投資法的總收益接近12%。

方案四:購買期房

通常樓盤在前期發售時,價格會較優惠,隨著建筑期不同,售價會逐漸提升,到現樓時價格會更高。所以,在有了一定的房產投資經驗以后,不妨進行一下“短線”炒作,在樓盤內部認購時,交納押金訂好房子,在簽訂正式購房契約或現房出售時再將房子倒手賣掉。如果位置選得好,時機把握得準,這種短線“炒房”的收益會達到15%以上。

投資房產的具體步驟一般是:確定房產位置———進行詢價和比較———達成購房意向———簽訂協議或辦理過戶手續———對外租賃收取房租———房產價格攀升到一定價位時拋出。房產出售后可以落袋為安,也可以開始新的投資循環。另外,除了自己對購房、租房進行親自操作以外,沒有時間和經驗的投資者還可以請專業的房產經紀人為你當好參謀,辦理過戶、招租等手續;已經開辦“房屋銀行”的地區,還可以將購來的房子存入“房屋銀行”,坐享利息。

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